La plaza comercial internacional de Daning: un terreno «recuperado»
Datos básicos
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Nombre | la plaza comercial internacional de Daning (nombre inglés, «Life Hub @ Daning») |
| Dirección | calle Gonghexin, 1878-2008 (en el cruce de la calle Gonghexin con la calle Daning) |
| Aprobación / inicio / terminación | aprobado en 2002; obras iniciadas en octubre de 2004; terminado el 22 de octubre de 2006 |
| Cómo era el terreno antes | un solar vacío cercado — ya calificado como suelo comercial y residencial (70 % vivienda, 30 % comercio), con las pilotadoras ya en obra |
| Su origen en una frase | «arrebatarle la presa al tigre»: un terreno que estuvo a punto de convertirse en bloques de viviendas y que acabó siendo el punto de partida del «distrito comercial de Daning» |
| Promotor | invertido y desarrollado por el grupo Chongbang (Fulest Real Estate de Hong Kong); el proyecto «Life Hub», diseñado por el despacho estadounidense RTKL |
El protagonista de este texto no es, en realidad, el centro comercial. Es un terreno: su destino giró, y el comercio de Zhabei giró con él.
Primero, «la esquina de abajo»
Hacia 2000, la impresión que los shanghaineses tenían del comercio de Zhabei era, dicho con cortesía, «de base débil».
— Dicho sin cortesía, eran las dos expresiones de entonces: «la esquina de abajo» (los barrios bajos) y «el distrito desnudo».
El comercio presentable que Zhabei tenía entonces era el de la nueva estación y el entorno de la Ciudad que Nunca Duerme, el comercio de la zona frente a la estación. Pero el comercio de la estación es «negocio de paso»: los viajeros llegan y se van, y su arrastre sobre el comercio de todo el distrito, en palabras del responsable de entonces, era — «visto desde hoy, menos que ideal».
El centro y el norte de Zhabei eran una gran extensión en blanco, sin comercio moderno.
Primavera de 2002: desplegar el mapa de todo el distrito
El cambio empezó por un detalle.
A comienzos de 2002, la Comisión de Comercio del distrito hizo un rastreo casa por casa del trazado comercial de todo el distrito, poniendo cada parcela sobre el mapa. Al llegar al límite entre la calle Gonghexin y la calle Daning, se detuvieron —
«Descubrimos que un solar vacío cercado en el cruce de la calle Gonghexin con la calle Daning era muy apto para formar un centro comercial de zona.»
Las condiciones eran excelentes: junto a la autopista elevada norte-sur, en el centro de Zhabei, cerca tanto de Hongkou como de Putuo, y con suficiente flujo de gente. — Solo faltaba un complejo comercial moderno.
Pero al mirar de cerca, se les heló la sangre: aquel terreno (unas 93 mu) ya tenía dueño desde hacía tiempo — estaba calificado como suelo comercial y residencial, 70 % vivienda y 30 % comercio, y lo desarrollaban tres empresas conjuntamente, con todos los trámites de aprobación hechos y los equipos de prospección y las pilotadoras ya en obra.
El planeamiento ya estaba aprobado, las líneas rojas ya estaban trazadas. Otro se habría resignado con un suspiro y habría pasado página. Pero esta página no se pasó.
«Arrebatarle la presa al tigre»
El giro llegó de forma muy dramática.
Un día de abril de 2002, el alcalde del distrito, Ding Xuexiang, recién nombrado, inspeccionaba mercados de verduras estandarizados. Al terminar la visita, el responsable de la Comisión de Comercio «paró» al alcalde y le pidió que fuera a ver aquel terreno sobre el terreno — una mirada que no figuraba en la agenda del alcalde.
«Dije: “Si este terreno se usa solo para promover inmuebles, es ‘emplear a un gran talento en un trabajo pequeño’, una lástima. Espero que los dirigentes reconsideren el uso de este terreno.”»
El alcalde escuchó el informe y dio una frase:
«Este asunto merece estudiarse bien. Que vuestra Comisión de Comercio tome la iniciativa de estudiarlo y presente un plan, y que todos los departamentos presten su apoyo.»
Fue esa frase la que detuvo las obras.
Lo que siguió fue medio año de «dejar hablar a las pruebas»: el distrito trajo a dos consultoras internacionales, AC Nielsen y CBRE, para que hicieran, respectivamente, un estudio de mercado y una justificación de necesidad — responder con criterios cuantitativos a una pregunta: ¿debe este terreno dedicarse por entero al comercio?
El informe concluyó: desarrollarlo todo para comercio era la máxima realización del valor del terreno. Después, el secretario del comité del partido del distrito, Yao Haitong, presidió una reunión monográfica sobre el «centro comercial y cultural del centro», y los cuatro órganos dirigentes del distrito decidieron por unanimidad: aquí, un centro comercial.
Muchos años después, uno de los protagonistas resumió aquel tramo con cuatro palabras:
«Lo que hicimos fue arrebatarle la presa al tigre: un trozo de carne estaba en la boca de otro y se lo quitamos a la fuerza.»
El «pulso a tres bandas» por 93 mu
Cambiar el terreno en los planos era fácil; tenerlo de verdad en la mano era difícil.
Los 93 mu estaban en manos de tres entidades: Aipu Aromas, el grupo de Construcción Urbana de Shanghái y el municipio de Pengpu. Ninguna quería ceder: «preferían ir a los tribunales». Las negociaciones duraron casi un año:
- con Aipu Aromas: se acordó una compensación económica;
- con Construcción Urbana de Shanghái: esta «no quería dinero, sino una superficie y una ubicación equivalentes para promover inmuebles» — al final el gobierno del distrito permutó una parcela similar como compensación, la actual «Youhe Jiayuan»;
- con el municipio de Pengpu: se resolvió negociando punto por punto.
Un año de tira y afloja compró un solar limpio. Solo con la tierra en la mano fue posible todo lo demás.
Elegir un plan «distinto»
Con la tierra en la mano, ¿a quién entregarla? La lista de competidores era de lujo: Bailian, Shangshi, China Resources, Changfeng (el promotor de Dragon Dream), Wei-Ching de Taiwán, Carrefour de Francia…
El 23 de noviembre de 2002 el distrito celebró una reunión de evaluación de proyectos. El ganador fue, sin embargo, una empresa entonces «poco conocida»: Fulest de Hong Kong (el grupo Chongbang).
¿En qué ganó? En ser distinto.
Entonces estaba de moda en todo el país la «caja grande»: el centro comercial cerrado. El proyecto que presentó Chongbang era un cuadro completamente diferente: manzanas abiertas, plazas encadenadas, paseos por los que se puede caminar — el concepto se llamaba «Life Hub @ Daning» y su trazado aprendía de la textura del casco antiguo amurallado de Shanghái.
«Al unir los distintos edificios con paseos de tránsito lento, el trazado es abierto y las funciones quedan concentradas; realmente es distinto de las “cajas grandes” que habíamos visto antes. Entonces no había en el país ningún precedente de un diseño así.»
Después la gente lo resumió así: «una interpretación moderna del casco antiguo de Shanghái» — 15 edificios, 11 plazas y patios de distintos tamaños, unos 2 kilómetros de calles peatonales, sin una sola puerta grande que te encierre dentro, solo calles por las que se puede entrar.
Hubo otro detalle que se discutió repetidamente: el distrito insistía en incluir en el proyecto un hotel de alta categoría, y el promotor al principio no quería añadirlo. — «Después, el hotel funcionó muy bien y fue un beneficio para ambas partes.»
18 meses, obras día y noche
En octubre de 2004 empezaron las obras.
Los 18 meses siguientes fueron 18 meses de «cada mes un aspecto nuevo, cada tres meses un gran cambio». Lo curioso es lo que se movió alrededor durante las obras: entró en servicio la línea 1 del metro, arrancó el valle multimedia frente al parque — antes de que este terreno abriera sus puertas, su valor y su atractivo ya estaban subiendo.
Chongbang hizo algo muy «a la antigua» y muy conmovedor: editó un libro titulado El gran cambio, rodó un vídeo, compuso una canción y construyó una sala de exposiciones — poner delante de la gente, de verdad, cómo sería aquello en el futuro.
Más de 150 comercios dieron su voto de confianza: el 86 % se instalaba en Zhabei por primera vez, y el 15 % llegaba a China por primera vez — C&A de Europa y los cines CGV de Corea entraron en Zhabei desde este terreno.
El 22 de octubre de 2006 se inauguró la plaza comercial internacional de Daning.
Después
¿Qué puede cambiar un centro comercial? La respuesta de Daning es todo un «sector de Daning»:
- nada más aparecer se convirtió en un nuevo foco de ocio y consumo del norte de Shanghái;
- puso el centro del antiguo Zhabei en el punto de mira de promotores conocidos — Jiuguang, Baohua y otros llegaron uno tras otro, y el nuevo centro deportivo de Jing'an también se construyó y abrió;
- en 2014 «Daning» fue calificado en una nueva hornada de distritos comerciales de nivel municipal de Shanghái; en 2017 su crecimiento fue el primero entre los distritos comerciales municipales del centro urbano.
Y Chongbang, que hizo la plaza comercial internacional de Daning, también se dio a conocer con este proyecto, y después llegaron Jinqiao International, Sinan Mansions y Jiatinghui — pero la gente de Zhabei solo recuerda su primera obra, y está en Daning.
El resumen de uno de los protagonistas es llano y exacto:
«Han pasado más de diez años y la plaza comercial internacional de Daning sigue siendo muy moderna. Por eso la innovación importa: muchas cosas, si se copian, no necesariamente salen bien.»
Qué ver hoy aquí
- dar una vuelta por un centro comercial que «no parece un centro comercial»: no se apresure a buscar tiendas — primero recorra una vez las manzanas al aire libre, cuente las plazas y los patios, y sienta qué es un «centro comercial sin puerta grande»;
- fíjese en dos detalles: los distintos niveles de altura de los edificios («alto por fuera, bajo por dentro») y los aleros salientes de las calles — diseñados a propósito para quien va de compras bajo la lluvia, una ternura muy concreta;
- cómo leerlo en compañía: forma el «trío de Daning» con el Circo de Shanghái y el parque Lingshi de Daning — primero cultura, luego ecología, luego comercio, y ese orden es justamente la esencia de la historia del desarrollo del subdistrito de la calle Daning;
- ver un espectáculo: en estos años han pasado por aquí el Festival Internacional de Arte de Shanghái, el desfile de carrozas del festival de turismo y los festivales culturales de muchos países — su nombre inglés, Life Hub, significa literalmente «eje de la vida».
Conexiones
- Subdistrito：Subdistrito de la calle Daning
- Véase también：Los grandes almacenes Xinxin, El Circo de Shanghái, El parque Lingshi de Daning, Subdistrito de la calle Daning
Fuentes: la aprobación del proyecto (2002), el inicio de las obras (octubre de 2004), su terminación (22 de octubre de 2006), la dirección (calle Gonghexin, 1878-2008), el solar de unas 93 mu, «un solar vacío cercado en el cruce de la calle Gonghexin con la calle Daning», «arrebatarle la presa al tigre», la visita del alcalde del distrito Ding Xuexiang y el informe sobre el «empleo de un gran talento en un trabajo pequeño», la argumentación de las dos consultoras AC Nielsen y CBRE, la reunión monográfica presidida por el secretario del comité del partido del distrito Yao Haitong, la compra a tres bandas de la parcela de 93 mu (compensación económica a Aipu Aromas, permuta de suelo con Construcción Urbana de Shanghái, hoy «Youhe Jiayuan»), la reunión de evaluación de proyectos del 23 de noviembre de 2002, la elección final de Fulest de Hong Kong (el grupo Chongbang), el concepto «Life Hub @ Daning» y el trazado de manzanas abiertas, «una interpretación moderna del casco antiguo de Shanghái», el proceso de decisión sobre el hotel de alta categoría, el libro El gran cambio y su promoción, «el 86 % se instala en Zhabei por primera vez y el 15 % llega a China por primera vez», C&A y CGV, los 18 meses de construcción y «cada mes un aspecto nuevo, cada tres meses un gran cambio», el impulso del proyecto a la formación del sector de Daning y de un distrito comercial municipal, y los proyectos posteriores del grupo Chongbang (Jinqiao International, Sinan Mansions, Jiatinghui), entre otros detalles, se basan en Mirar atrás 40 años ‖ Crear un distrito comercial municipal, ayudar al despegue del centro — la construcción de la plaza comercial internacional de Daning, de «Shanghai Jing'an» (relato de Li Haibo, antiguo director de la Comisión de Comercio del distrito de Zhabei, recogido y redactado por Wang Ying y Yang Qingqing, 2018, grado B); la fecha de apertura y el resumen del proyecto se basan en la entrada «plaza internacional de Daning de Shanghái» de Baidu Baike y en la entrada «plaza comercial internacional de Daning» de Wikipedia (grado C, cotejadas varias fuentes); detalles como «una interpretación moderna del casco antiguo», «más de 150 comercios dieron su voto de confianza» y «apertura de prueba en junio de 2006» siguen el reportaje de Economic Daily de 2011 Daning International: una interpretación moderna del casco antiguo de Shanghái (grado B); que el subdistrito al que pertenece sea el de la calle Daning y la dirección (calle Gonghexin, 1878-2008) se basan en la página del subdistrito de la calle Daning del Gobierno Popular del distrito de Jing'an de Shanghái (grado B). Los datos de explotación (superficie construida, número de marcas, plazas de aparcamiento, etc.) se omiten por el principio de «reconstrucción de la memoria». La bibliografía completa está en el Apéndice 4.