다닝국제상업광장: "되찾아온" 한 필지

기본 정보

이 편의 주인공은, 실은 상가가 아니다. 한 필지다 —— 그 운명이 한 번 방향을 틀자, 자베이의 상업도 따라 방향을 틀었다.

먼저 "하지지오"를 말하자

2000년 전후, 상하이 사람들의 자베이 상업에 대한 인상은, 좋게 말하면 "기반이 박약하다"였다.

—— 나쁘게 말하면, 그 시절의 두 단어다: "하지지오(下只角)" "츠보취(赤膊区)".

당시 자베이가 내세울 만한 상업은, 신커잔—부예청 일대의 역전 상업이었다. 그러나 역전 상업은 "지나가는 장사"였다: 여객은 왔다가 떠나고, 전 구 상업에 대한 견인은, 당시 책임자의 말을 빌리면 —— "오늘의 시각에서 보면, 견인이 이상적이지 못했다."

자베이의 중북부는, 현대적 상업이 없는 커다란 공백이었다.

2002년 봄: 전 구 지도를 펼치다

변화는 세부 하나에서 시작되었다.

2002년 초, 구 상업위원회가 전 구 상업 배치를 샅샅이 조사하며, 모든 필지를 지도 위에 놓고 보았다. 궁허신루와 다닝루 경계까지 이르렀을 때, 그들은 멈췄다 ——

"궁허신루와 다닝루 경계에 담장으로 둘러싸인 공터 하나가 지역 상업중심을 이루기에 아주 적합하다는 것을 발견했다."

이곳의 조건은 너무 좋았다: 남북 고가를 끼고, 자베이 중부에 자리하고, 훙커우·푸퉈와도 가깝고, 유동 인구도 충분했다. ——다만 현대적 상업 복합체 하나가 없었다.

그러나 자세히 살펴보니, 마음이 반쯤 식었다: 이 필지(약 93묘)는 이미 임자가 따로 있었다 —— 계획은 상주 건설용지로, 7할 주택·3할 상업이며, 세 기업이 공동 개발하고, 심사 절차가 전부 끝났고, 탐사와 항타기가 이미 들어와 있었다.

계획은 이미 착지했고, 홍선은 이미 그어져 있었다. 다른 사람이라면, 한숨 쉬고 넘겼을지도 모른다. 그러나 이 한 장은, 넘겨지지 않았다.

"호구탈식"

전환점은 아주 극적으로 왔다.

2002년 4월의 어느 날, 부임한 지 얼마 안 된 딩쉐샹 구장이 표준화 채소시장을 시찰했다. 시찰이 끝난 뒤, 상위 책임자가 구장을 "붙잡고", 그 필지를 현장에서 한 번 보자고 청했다 —— 이 한 번은, 본래 구장의 일정표에 없던 것이었다.

"내가 말했다: '만약 이 필지를 그저 부동산 개발에만 쓴다면, 그것은 "대재소용(大材小用)", 너무 아깝습니다. 지도부께서 이 필지의 용도를 다시 한 번 헤아려 주시기를 바랍니다.'"

구장은 보고를 다 듣고, 한마디를 내놓았다:

"이 문제는 한번 잘 연구해 볼 만하오. 상업위원회가 앞장서서 연구하고 안을 내놓고, 각 부서가 지원하시오."

바로 이 한마디에, 공사가 멈췄다.

다음은 "증거로 말하기"의 반년이었다: 구는 AC 닐슨과 CBRE(세방위리사) 두 국제 컨설팅 회사를 불러, 각각 시장조사와 필요성 논증을 맡겼다 —— 정량적 기준으로 한 가지 질문에 답하려 한 것이다: 이 필지는, 도대체 전부 상업으로 해야 하는가?

보고의 결론: 전부 상업으로 개발하는 것이, 필지 가치의 최대 발현이다. 이어 구위원회 서기 야오하이퉁이 "중부 상업문화중심" 특집회의를 주재했고, 구 4대 반자(班子)가 만장일치로 결정했다: 여기는, 상업중심으로 한다.

여러 해 후, 체험자는 이 대목을 네 글자로 요약했다:

"우리는 바로 '호구탈식'을 한 것이다 —— 고깃덩이가 남의 입 안에 있었는데, 우리가 억지로 빼앗아 왔다."

93묘 필지의 "삼방 박거"

필지를 도면 위에서 "되돌리는" 것은 쉽고, 필지를 진짜 손에 넣는 것은 어렵다.

93묘의 땅은, 세 단위의 손에 쥐여 있었다: 아이푸향랴오(爱普香料), 상하이청젠그룹, 펑푸전. 어느 한 곳도 양보하려 하지 않고, "차라리 법정에 가겠다"고 했다. 담판은 거의 1년을 갔다:

• 아이푸향랴오와: 자금 보상에 합의;
• 상하이청젠과: 이 집은 "돈은 안 받고, 반드시 같은 면적·구역의 부동산을 개발하겠다"고 했다 —— 최종적으로 구 정부가 비슷한 필지 한 폭을 교환해 보상했고, 그것이 오늘날의 "유허자위안"이다;
• 펑푸전과: 하나씩 협의해 해결.

1년의 줄다리기로, 깨끗한 필지 하나를 얻었다. 손에 땅이 있어야, 뒤의 모든 것이 있다.

"다른" 안을 고르다

땅을 얻었으니, 누구에게 맡기나? 당시 경쟁에 나선 진용은 꽤 호화로웠다: 바이롄, 상스, 화룬, 창펑(룽즈멍의 개발사), 타이완 웨이징, 프랑스 까르푸……

2002년 11월 23일, 구에서 안 심사회를 열었다. 최종적으로 이긴 것은, 당시 "이름이 그리 알려지지 않은" 회사 —— 홍콩 푸러쓰터(충방그룹)였다.

무엇으로 이겼나? "다름"으로 이겼다.

당시 전국에 유행한 것은 "큰 상자" —— 밀폐식 쇼핑센터였다. 그런데 충방이 낸 안은, 화풍이 완전히 달랐다: 개방형 블록, 이어진 광장, 걸을 수 있는 보도 —— 개념은 "Life Hub @ Daning"(생활중심)이고, 배치는 상하이 라오청샹의 결을 배웠다.

"느린 보도로 서로 다른 건축을 이어 붙이고, 배치는 개방적이며, 기능은 또 모여든다, 확실히 우리가 전에 보던 '큰 상자'와는 다르다. 당시 국내에 이런 설계 선례가 없었다."

훗날 사람들은 그것을 이렇게 총평했다: "상하이 라오청샹의 현대적 재현" —— 15동의 건축, 11개의 크고 작은 광장·정원, 약 2킬로미터의 보행 거리, 당신을 안에 가두는 큰 문은 한 개도 없고, 걸어 들어갈 수 있는 거리만 있다.

또 한 가지 거듭 줄다리기된 세부: 구는 프로젝트에 고성급 호텔 하나를 배치하자고 고집했고, 개발사는 처음엔 더하지 않으려 했다. ——"나중에, 그 호텔의 운영 상황은 아주 좋아, 윈윈을 이루었다."

18개월, 밤낮으로 공사

2004년 10월, 프로젝트가 착공했다.

그 뒤의 18개월은, "한 달이면 한 모습, 석 달이면 크게 달라진다"는 18개월이었다. 흥미로운 것은 착공 기간 주변의 변수다: 지하철 1호선이 개통되었고, 공원 맞은편의 멀티미디어밸리가 가동되었다 —— 이 필지는 아직 문을 열지 않았는데, 몸값과 인기가 이미 오르고 있었다.

충방은 아주 "구식"이고도 감동적인 일을 했다: 《대변양(大变样)》이라는 책 한 권을 엮고, 영상 한 편을 찍고, 노래 한 곡을 짓고, 전시홀 하나를 세웠다 —— "이곳이 장차 어떻게 변할 것인가"를 진짜로 펼쳐 보였다.

150여 개 상가가 신뢰의 표를 던졌다: 그중 86%는 처음 자베이에 터를 잡았고, 15%는 처음 중국에 왔다 —— 유럽의 C&A, 한국의 CGV 영화관은, 모두 이 필지에서 자베이로 들어왔다.

2006년 10월 22일, 다닝국제상업광장이 낙성했다.

그 후

상업중심 하나가 무엇을 바꿀 수 있나? 다닝이 내놓은 답은 "다닝 판(블록)" 하나 전체다:

• 그것은 등장하자마자 상하이 북부 휴식·오락·소비의 새로운 하이라이트가 되었다;
• 그것은 옛 자베이 중부를 이름난 개발사들의 시야에 들어오게 했다 —— 지우광, 바오화 등이 잇달아 왔고, 신징안체육중심도 낙성·운영되었다;
• 2014년, "다닝"은 새 라운드 상하이시급 상권으로 평가되었다; 2017년 상권 증가폭은 중심 도시 지역 시급 상권 가운데 으뜸이었다.

그리고 다닝국제를 만든 충방도, 이 프로젝트로 이름을 날렸고, 이후 진차오국제, 쓰난궁관, 자팅후이를 가졌다 —— 그러나 자베이 사람들은 그 첫 작품만 기억한다, 바로 다닝에 있는.

체험자의 총평은, 소박하고 정확하다:

"십여 년이 지났는데도, 다닝국제상업광장은 여전히 세련되었다. 그래서 혁신이 중요하다, 많은 것을 베끼면 꼭 성공한다고 할 수 없다."

오늘 여기서 무엇을 볼까

• "상가 같지 않은" 상가를 한 번 거닐기: 급히 가게를 찾지 말고 —— 먼저 노천 블록을 한 바퀴 돌며, 광장과 정원을 세어 보고, "큰 문이 없는 상가"가 어떤 체험인지 느껴 보라;
• 세부 둘 보기: 건축의 높낮이("밖이 높고 안이 낮음")와 가로를 따라 이어진 처마(挑檐) —— 그것은 비 오는 날 쇼핑하는 사람을 위해 일부러 설계한, 아주 실속 있는 다정함이다;
• 함께 읽는 법: 그것은 상하이서커스월드, 다닝링스공원과 "다닝 세트"를 이룬다 —— 먼저 문화, 다음 생태, 다음 상업, 이 순서 자체가 다닝루 가도 개발사의 정수다;
• 공연 보기: 이 몇 해 동안 상하이국제예술제, 관광절 화차 퍼레이드, 각국 문화제가 모두 이곳에 들렀다 —— 그것의 영문명 Life Hub는, 직역하면 "생활 허브"다.

관련

• 소재 가도：다닝루 가도
• 관련 항목：신신백화점, 상하이서커스월드, 다닝링스공원, 다닝루 가도

출처：프로젝트 입안(2002년), 착공(2004년 10월), 낙성(2006년 10월 22일), 주소(궁허신루 1878—2008호), 부지 약 93묘, "궁허신루와 다닝루 경계의 담장으로 둘러싸인 공터", "호구탈식", 구장 딩쉐샹의 시찰과 "대재소용" 보고, AC 닐슨과 CBRE 두 컨설팅 회사의 논증, 구위원회 서기 야오하이퉁의 특집회의 주재, 93묘 필지의 삼방 매수(아이푸향랴오 자금 보상, 상하이청젠의 교환 용지 곧 오늘날 "유허자위안"), 2002년 11월 23일 안 심사회, 최종적으로 홍콩 푸러쓰터(충방그룹) 선택, "Life Hub @ Daning" 개념과 개방형 블록 배치, "상하이 라오청샹의 현대적 재현", 고성급 호텔 배치의 결정 과정, 《대변양》 책과 홍보, "86%가 처음 자베이에 터를 잡고, 15%가 처음 중국에 옴", C&A와 CGV, 18개월 건설과 "한 달이면 한 모습, 석 달이면 크게 달라진다", 프로젝트가 다닝 판과 시급 상권 형성을 견인, 충방그룹의 후속 프로젝트(진차오국제, 쓰난궁관, 자팅후이) 등의 세부는, "상하이 징안"《회고 40년‖시급 상권을 만들고 중부 융기를 돕다 —— 다닝국제상업광장 건설》 (옛 자베이구 상업위원회 주임 리하이보 구술, 왕잉·양칭칭 채집·정리, 2018년, 을급)에 근거한다; 개업 시간과 프로젝트 개요는 바이두백과 "상하이 다닝국제광장" 항목과 위키백과 "다닝국제상업광장" 항목(병급, 다중 출처 대조)에 근거한다; "라오청샹의 현대적 재현" "150여 개 상가가 신뢰의 표를 던짐" "2006년 6월 시범 영업" 등의 세부는 경제일보 2011년 보도 《다닝국제: 상하이 라오청샹의 현대적 재현》(을급)에 근거한다; 소속 가도가 다닝루 가도, 주소(궁허신루 1878—2008호)는 상하이시 징안구 인민정부 다닝루 가도 페이지(을급)에 근거한다. 운영 데이터(건축 면적, 브랜드 수, 주차 면수 등)는 "기억 회고" 원칙에 따라 생략했다. 전체 서목은 부록 4를 보라.