大宁国际商业广场：一块"抢回来"的地
基本信息
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 名字 | 大宁国际商业广场（英文名 "Life Hub @ Daning"） |
| 地址 | 共和新路 1878—2008 号（共和新路与大宁路交汇处） |
| 立项 / 开工 / 落成 | 2002 年立项；2004 年 10 月开工；2006 年 10 月 22 日落成 |
| 那块地之前的样子 | 一块被围起来的空地——已被批作商住用地（七成住宅、三成商业），打桩机已经进场 |
| 一句话来历 | "虎口夺食"：一块差一点变成住宅楼的地，最后一跃成为"大宁商圈"的起点 |
| 开发商 | 崇邦集团（香港福乐思特地产）投资开发；方案 "Life Hub"，设计为美国 RTKL 事务所 |
这一篇的主角，其实不是商场。 是一块地——它的命运拐了一个弯，闸北的商业也就跟着拐了一个弯。
先说"下只角"
2000 年前后，上海人对闸北商业的印象，说客气点是"基础薄弱"。
——说难听点，就是当年的两个词："下只角""赤膊区"。
那时闸北拿得出手的商业，是新客站—不夜城一带的站前商业。 但站前商业是"过路生意"：旅客来了又走，对全区商业的带动，用当时负责人的话说—— "从今天的视角来看，带动不够理想。"
闸北的中北部，是一大片没有现代化商业的空白。
2002 年春天：铺开一张全区地图
改变从一个细节开始。
2002 年初，区商业委员会对全区商业布局做地毯式排摸，把每块地放在地图上看。 排到共和新路与大宁路交界处，他们停住了——
"发现共和新路与大宁路交界处一块被围着的空地很适合形成一个区域商业中心。"
这里条件太好了：守着南北高架，地处闸北中部，离虹口、普陀都近，人流量也够。 ——就是缺一个现代化的商业综合体。
但仔细一查，心凉了半截：这块地（约 93 亩）早就名花有主—— 规划是商住建设用地，七成住宅、三成商业，由三家企业联合开发， 审批手续全部办完，勘探、打桩机都已经进场。
规划已经落地，红线已经划好。换个人，可能就叹口气翻篇了。 但这一页，没有被翻过去。
"虎口夺食"
转机来得很戏剧性。
2002 年 4 月的一天，刚上任不久的丁薛祥区长调研标准化菜市场。调研结束后， 商委负责人"拦"住了区长，请他去现场看一眼那块地——这一眼，原本不在区长的行程表上。
"我说：'如果这块地只是用来开发房地产，那就是"大材小用"，太可惜了。 希望领导可以再斟酌一下这块地的用途。'"
区长听完了汇报，给出一句话：
"这个问题可以好好研究一下，请你们商委牵头来研究并拿出方案，各个部门给予支持。"
就是这句话，施工停了下来。
接下来是"用证据说话"的半年：区里请来 AC 尼尔森和世邦魏理仕两家国际咨询公司， 分别做市场调查和必要性论证——用量化标准回答一个问题： 这块地，到底该不该全部拿来做商业？
报告结论：全部开发商业，才是地块价值的最大体现。 随后区委书记姚海同主持召开"中部商业文化中心"专题会议，区四套班子一致拍板： 这里，做商业中心。
多年以后，亲历者用四个字总结这一段：
"我们就是在'虎口夺食'——一块肉在人家嘴巴里，我们硬是拿了下来。"
93 亩地的"三方博弈"
把地块从图纸上"改回来"容易，把地真正拿到手里难。
93 亩地，握在三家单位手里：爱普香料、上海城建集团、彭浦镇。 没一家愿意让出来，"宁愿对簿公堂"。 谈判谈了差不多一年：
- 与爱普香料：达成资金补偿；
- 与上海城建：这家"不要钱，一定要同等面积和区域开发房地产"—— 最终区政府置换了一幅相似的地块作为补偿，也就是今天的"悠和家园"；
- 与彭浦镇：逐一协商解决。
一年的拉锯，换来一块净地。手里有了土地，才有后面的一切。
选一个"不一样"的方案
地拿到了，交给谁做？当时来竞争的阵容相当豪华： 百联、上实、华润、长峰（龙之梦的开发商）、台湾威京、法国家乐福……
2002 年 11 月 23 日，区里开了方案评审会。最终胜出的， 却是一家当时"名气并不响"的公司——香港福乐思特（崇邦集团）。
赢在哪？赢在不一样。
当时全国流行的是"大盒子"——封闭式购物中心。而崇邦递上来的方案， 画风完全不同：开放的街区、连片的广场、能走人的步道—— 概念叫 "Life Hub @ Daning"（生活中心），布局学习上海老城厢的肌理。
"通过慢行步道将不同的建筑串连起来，布局是开放的，功能又是聚拢的， 确实跟我们之前见到的'大盒子'不一样。当时国内没有过这样的设计先例。"
后来人们总结它："上海老城厢的现代演绎"—— 15 幢建筑、11 个大小广场庭院、约 2 公里步行街道， 没有一扇把你关在里面的大门，只有一条条走得进去的街。
还有一个曾被反复拉扯的细节：区里坚持要给项目配一座高星级酒店，开发商起初并不想加。 ——"事后，该酒店运营情况十分良好，实现双赢。"
18 个月，日夜开工
2004 年 10 月，项目开工。
后面的 18 个月，是"一个月一个样，三个月大变样"的 18 个月。 有意思的是开工期间周围的变量：地铁一号线通车了，公园对面的多媒体谷启动了—— 这块地还没开门，身价和人气已经在涨。
崇邦做了一件很"老派"也很动人的事： 编了一本叫《大变样》的书，拍了一段录像，创作了一首歌，还建了一间展示厅—— 把"这里将来会变成什么样"真实地摊开给人看。
150 多家商户投了信任票：其中 86% 是第一次落户闸北，15% 是第一次来到中国—— 欧洲的 C&A、韩国的 CGV 电影院，都是从这块地上走进闸北的。
2006 年 10 月 22 日，大宁国际商业广场落成。
后来
一座商业中心能改变什么？大宁给出的答案是一整个"大宁板块"：
- 它一亮相就成为上海北部休闲娱乐消费的新亮点；
- 它让原闸北中部进入知名开发商的视野——久光、宝华等纷至沓来，新静安体育中心也落成运营；
- 2014 年，"大宁"被评为新一轮上海市级商圈；2017 年商圈增幅位列中心城区市级商圈之首。
而做出大宁国际的崇邦，也凭借这个项目打响了名气， 后来有了金桥国际、思南公馆、嘉亭荟——但闸北人只记得它的第一个作品，就在大宁。
亲历者的总结，朴素而准确：
"十多年过去了，大宁国际商业广场依然很时髦。所以说创新很重要， 很多东西靠拷贝就不一定成功。"
今天去这里看什么
- 逛一次"不像商场"的商场：别急着找店铺——先在露天街区里走一圈， 数一数广场和庭院，感受一下"没有大门的商场"是什么体验；
- 看两个细节：建筑的高低错落（"外高内低"），和沿街的挑檐—— 那是特意为雨天逛街的人设计的，一条很实在的温柔；
- 配套读法：它与上海马戏城、大宁灵石公园 构成"大宁三件套"——先文化、再生态、再商业，这个顺序本身就是大宁路街道开发史的精髓；
- 看节目：这些年上海国际艺术节、旅游节花车巡游、各国文化节都曾在这里落脚—— 它的英文名 Life Hub，直译过来就是"生活枢纽"。
关联
引用与出处：项目立项（2002 年）、开工（2004 年 10 月）、落成（2006 年 10 月 22 日）、 地址（共和新路 1878—2008 号）、占地约 93 亩、"共和新路与大宁路交界处一块被围着的空地"、 "虎口夺食"、区长丁薛祥调研与"大材小用"汇报、AC 尼尔森与世邦魏理仕两家咨询公司论证、 区委书记姚海同主持专题会议、93 亩地块的三方收购（爱普香料资金补偿、 上海城建置换用地即今"悠和家园"）、2002 年 11 月 23 日方案评审会、 最终选择香港福乐思特（崇邦集团）、"Life Hub @ Daning"概念与开放式街区布局、 "上海老城厢的现代演绎"、高星级酒店配套的决策过程、《大变样》一书与推介、 "86% 第一次落户闸北、15% 第一次来到中国"、C&A 与 CGV、18 个月建设与"一个月一个样，三个月大变样"、 项目带动大宁板块与市级商圈形成、崇邦集团后续项目（金桥国际、思南公馆、嘉亭荟）等细节， 依据"上海静安"《回眸40年‖打造市级商圈，助力中部崛起——大宁国际商业广场建设》 （原闸北区商业委员会主任李海波口述、王莺、杨青青采写整理，2018 年，乙级）； 开业时间与项目概要依据百度百科"上海大宁国际广场"条与维基百科"大宁国际商业广场"条（丙级，多源核对）； "老城厢的现代演绎""150 多家商户投信任票""2006 年 6 月试营业"等细节与经济日报 2011 年报道 《大宁国际：上海老城厢的现代演绎》（乙级）；所属街道为大宁路街道、 地址（共和新路 1878—2008 号）依据上海市静安区人民政府大宁路街道页面（乙级）。 运营数据（建筑面积、品牌数量、车位数等）依"记忆回溯"原则从略。 完整书目见附录四。