8. 따라잡은 30년(1978~2015)

'늘 따라잡는' 구

1978년 이후의 자베이를 한 단어로 요약하라면, 그것은 '따라잡기'다.

따라잡는 대상은 남이 아니라 자기 자신의 1920년대 모습이다. 두 차례 전쟁으로 폐허가 된 옛 공업구로서, 자베이는 개혁개방 이후 아주 난처한 국면과 마주했다.

• 밑천이 가장 얇다: 성편 판자촌, 노후 공장, 노후 노동자신촌이 널려 있다.
• 위치가 가장 좋다: 내환 핵심, 쑤저우허 북안, 난징루 바로 맞은편.
• 짐이 가장 무겁다: 인구 밀도가 높고 구도시 개조 임무가 무겁다.

그래서 이 30여 년 동안 자베이의 손짓 하나하나에는 '기회를 반드시 잡아야 한다'는 긴장감이 배어 있었다. 이번 편은 세 땅으로 나누어 이야기한다. 부예청(不夜城), 다닝, 스베이다.

一、1987: 신커잔, 자베이의 두 번째 '관문 보너스'

1987년 12월 28일, 상하이 철도 신커잔이 준공·운영되어 정식으로 '상하이역'이라 명명되었다. 같은 날, 옛 베이잔의 역장은 객차 기술 정비역(커지잔)으로 개조되었고, "기차 베이잔(옛 베이잔)은 이로써 역사 속으로 들어갔다".

신커잔은 옛 상하이둥역(옛 마이건루 화물역) 터에 세워졌다 —— 즉, 역은 여전히 자베이에 들어섰다. 이것은 자베이에 결정적이었다. '북대문'이라는 정체성이 1987년에 이어졌다.

상하이역 주변에는 상업·서비스업이 빠르게 모여들어 자베이에서 가장 번화한 한 곳 —— 즉 훗날의 '부예청'이 형성되었다.

옛 베이잔의 행방: 2000년, 상하이 철도국은 옛 베이잔의 옛 역사 건물을 토대로 상하이철도박물관을 지었다. 2004년 8월 정식으로 개방했다. 2000년 8월, 상하이 북역 기차역 유적은 자베이구 인민정부에 의해 문화재 보호 단위로 공포되었다. (자세한 것은 제3부 참조)

二、부예청: 자베이의 첫 번째 돌파

'부예청'은 자베이가 1990년대에 내놓은 가장 중요한 개념으로, 핵심 구역은 바로 톈무시루 가도 —— 철도 상하이역 주변, 쑤저우허 북안의 한 땅이다. 그 개발은 자베이가 '기차역'을 '비즈니스 구역'으로 끌어올리려 한 한 번의 시도였다.

효과는 분명했다. 《자베이구지》의 기록을 보면 1990년대 자베이는 공업에서 결코 약하지 않았다.

부예청은 고층 건물과 호텔, 사무용 빌딩을 불러왔다. 그러나 자베이는 곧 문제에 부딪혔다. 부예청의 토지가 개발되어 다 없어졌다.

그래서 시선을 북쪽으로 돌렸다 —— 다닝이다.

三、다닝: 자베이가 제대로 짚은 한 수

왜 다닝이었나

다닝은 자베이의 중북부에 있었고, 당시 공장과 농촌 사이의 넓은 땅 한 조각이었다. 아주 솔직한 말로 하면

공장을 헐는 것이 주택을 헐는 것보다 싸다.

자베이가 다닝을 고른 논리는 '성편 개발'이었다 —— 중심 도시처럼 한 치 한 치 뜯어내지 않고, 공업구와 농지 사이에 넓은 빈 땅을 열어 전체를 계획하고 전체를 건설하는 것이었다.

시간선

결과

다닝이 해낸 것은 무엇인가. 한 토막의 평가로 요약하면(왕이 《다닝의 부상과 상한》)

내환 안에서 반세기 공원을 끼고 있는 동일 위도의 다닝은 전 상하이에서 유일무이한 대형 도시 허파다. 다닝 국제상업광장 + 다닝 음악광장 + 상하이 주광센터, 3대 상업체가 저·중·고급의 서로 다른 소비 계층을 아우른다.

오늘날 다닝의 꼬리표는 고품질 주거 공동체 + 상업·여행·문화·체육 융합 구역이다. 후이즈후 화원, 신메이 궁허청, 거린 춘톈 등의 아파트 단지가 외구 인구를 대거 끌어들였다 —— 부예청, 바오산, 훙커우, 양푸의 주민들이 잇달아 다닝에 와서 집을 장만했다.

그리고 다닝링스공원(약 68만 제곱미터, 다닝후 포함)과 상하이서커스월드가 함께 자베이(오늘날 징안 북부)에서 가장 내세울 만한 새 명소가 되었다. (자세한 것은 제3부 참조)

기록해 둘 만한 판단

다닝의 개발은 자베이 도시 갱신사에서 가장 성공적인 판단이었다. 이유는 세 가지다.

1. 시점을 잘 골랐다: 중심 도시의 땅값이 아직 치솟기 전에 큰 빈 땅을 먼저 사들였다.
2. 방식을 잘 골랐다: 성편 개발로 '틈마다 끼워 넣는' 식의 파편화를 피했다.
3. 산업을 잘 골랐다: 2008년 이후 주동적으로 상업·업무 + 산업(다닝 음악광장)을 했지, 주택만 하지 않았다 —— 이는 당시로선 "별로 환영받지 못했다". 부예청의 상업·업무 공실률이 아직 낮지 않았기 때문이다. 그러나 그것은 제대로 걸어 맞혔다.

四、스베이고신: '공업구'에서 '데이터의 도시'로

다닝이 자베이의 '주거 업그레이드'였다면, 스베이고신(市北高新)은 자베이의 '산업 업그레이드'다.

스베이고신기술서비스업단지는 옛 펑푸공업구의 범위(조우마탕 일대)에 있다. 그 전환 경로는 전통 기전 공업구 → 고신기술서비스업단지였다.

오늘날의 스베이는 이미 상하이에서 이름난 빅데이터, 클라우드 컴퓨팅, 인공지능 산업 집적구이며, '수퉁롄구(数通链谷)' '징안 국제과창커뮤니티(静安国际科创社区)' 등의 플랫폼과 결합되어 징안의 과창 명함 가운데 하나다 (징안구 인민정부의 시인대 대표 건의에 대한 답변 참조).

五、경계의 변화: 자베이는 어떻게 '자라났는가'

자베이의 오늘날(폐지 전) 판도는 처음부터 있던 것이 아니다. 긴 '성장' 과정을 겪었다.

1992년 펑푸전 편입은 자베이 판도의 마지막 대확장이었고, 자베이를 '순수 도시 지역'에서 '도시 지역 + 진 하나'의 구조로 바꾸었다.

가도의 대수술: 1996년

1996년, 자베이는 대규모 가도 폐합을 단행했다. 중산베이루 이남의 가도 8개를 폐지하고, 톈무시루, 베이잔, 바오산루, 즈장시루 4개 가도를 다시 세웠다.

그 후 2013년 말까지 자베이구는

톈무시루, 베이잔, 바오산루, 즈장시루, 궁허신루, 다닝루, 펑푸신춘, 린펀루 8개 가도와 펑푸전을 관할했고, 주민위원회 211개, 촌민위원회 1개가 있었다.

이 '8가도 1진' 구조는 2015년 철이건일까지 그대로 유지되었다.

폐지 전의 자베이: 한 묶음의 숫자

六、이 30년은 도대체 무엇을 바꾸었나

그러나 자베이는 끝내 완전히 따라잡지 못했다. 2015년 합병 폐지 전까지, 상하이 중심 도시 지역에서의 위치는 여전히 뒤처졌고, 구도시 개조 임무는 여전히 막중했으며, 산업 구조는 여전히 조정 중이었다.

바로 그래서 2015년의 그 '철이건일'은 자베이에게 마침표가 아니라, 다른 방식으로 계속 따라잡는 것에 가까웠다.

소결

• 1987년 신커잔 준공으로 자베이는 '북대문'의 정체성을 이어 갔다.
• 1990년대 부예청은 첫 번째 돌파였지만 곧 토지 병목에 부딪혔다.
• 1999—2008년 다닝은 자베이에서 가장 성공적인 도시 개발 판단이었다.
• 스베이고신은 전통 공업구에서 과창 단지로의 전환을 완성했다.
• 1992년 펑푸전 편입 + 1996년 가도 대폐합으로 '8가도 1진'의 최종 구도가 정해졌다.

이 30년 동안 자베이는 사람이 필사적으로 위로 달려 올라가는 것 같았다. 달리는 속도는 느리지 않았지만, 출발점이 너무 낮았다. 다음 편은 종착점을 말한다. 2015년, 이 구는 폐지되었다.